통화량(M2) 증가가 우리의 집값에 미치는 영향

 

시중에 풀린 돈의 총량을 의미하는 광의통화 엠투 지표는 부동산 가격을 결정하는 가장 근본적인 에너지원이에요. 제가 최근 한국은행에서 발표한 유동성 수치를 정밀하게 분석해 보니 엠투 잔액은 여전히 역대 최고치를 매달 경신하며 자산 가치를 밀어 올리는 강력한 하부 구조를 형성하고 있어요. 통화량이 늘어난다는 것은 단순히 숫자가 커지는 것이 아니라 화폐 가치가 떨어지는 속도가 빨라지고 있다는 경고음과 같아요.

 

유동성 폭발과 화폐 가치의 필연적인 하락

 

광의통화 엠투는 우리가 바로 현금화할 수 있는 모든 돈의 합계를 나타내요. 현금과 요구불예금뿐만 아니라 저축성 예금과 머니마켓펀드 등 단기 금융 상품까지 모두 아우르는 개념이에요. 정부와 중앙은행이 경기를 부양하기 위해 시중에 돈을 풀기 시작하면 화폐의 희소성은 급격히 낮아지고 상대적으로 실물 자산인 아파트의 가치는 부각될 수밖에 없어요.

 

저는 과거 이십 년 동안의 통화 공급량 추이와 전국 아파트 매매 지수를 대조해 보면서 아주 흥미로운 통계적 유의성을 발견했어요. 통화량이 전년 대비 특정 비율 이상 급증하는 구간이 지나면 어김없이 부동산 시장에서는 가격 상승 현상이 뒤따랐기 때문이에요. 이것은 엄밀히 말해 집값이 오르는 것이 아니라 내가 가진 현금의 가치가 그만큼 녹아내려서 더 많은 돈을 지불해야만 같은 수준의 주거 공간을 점유할 수 있게 된 상황으로 이해해야 해요.

 

돈의 양이 늘어난다는 것은 결국 시중에 풀린 유동성이 어딘가로 흘러가 고여야 한다는 뜻인데 자본주의 사회에서 그 종착역은 대개 입지가 좋은 부동산인 경우가 많아요. 지금처럼 고금리 상황이 유지되는데도 통화량이 줄어들지 않고 계속해서 우상향 곡선을 그리는 이유는 경제 시스템이 팽창을 멈추는 순간 무너지는 구조를 가지고 있기 때문이에요.

 

시차를 두고 터지는 유동성 공급의 위력

 

통화량이 늘어난다고 해서 오늘 당장 집값이 수억 원씩 뛰는 반응이 나타나지는 않아요. 돈이 시중에 풀려 가계의 수중에 들어가고 다시 그 돈이 부동산 거래로 연결되기까지는 보통 육개월에서 일년 정도의 시차가 발생하기 마련이에요. 저는 현재의 시장 정체기가 과거 대규모로 풀렸던 유동성이 서서히 고개를 들며 가격에 반영되기 시작하는 초기 단계라고 판단하고 있어요.

 

정부가 금리를 조정하거나 대출 규제를 강화하는 것은 흐르는 물줄기를 잠시 막는 임시방편인 둑의 역할에 불과해요. 하지만 통화량이라는 거대한 강물은 시간이 흐르면 결국 둑을 넘치게 하거나 새로운 길을 찾아 흘러가게 되어 있어요. 시장에 돈이 흔해지면 대출 금리가 조금 높더라도 사람들은 미래의 자산 가치 상승을 기대하며 과감하게 레버리지를 활용하기 시작해요. 이런 심리적 변화는 통화량 증가라는 객관적인 지표가 뒷받침될 때 비로소 강력한 추진력을 얻게 돼요.

 

• 엠투 지표는 부동산 시장의 장기적인 하방 지지선을 형성하는 핵심 지표에요.
• 유동성이 풍부해지면 사람들은 실물 자산으로 대피하려는 성향이 강해져요.
• 시중 통화량 증가는 결국 주택 담보 대출의 원천이 되어 매수 심리를 자극해요.
• 자본주의의 팽창 속도는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 빠르고 정교하게 작동해요.
• 제가 관찰한 바로는 통화량 공급 속도가 둔화될 때조차 가격은 하락하기보다 보합을 유지하는 경우가 많아요.

 

 

건설 원가 상승과 공급의 희소성 가속화

 

통화량 증가는 단순히 자산 가격만 올리는 것이 아니라 우리가 집을 짓는 데 필요한 모든 유무형의 비용을 동시다발적으로 상승시켜요. 시멘트나 철근 같은 원자재 가격이 오르고 건설 현장의 노동 인건비가 가파르게 상승하는 것은 통화 가치 하락이 불러온 직접적인 결과물이에요.

 

제가 건축 현장의 데이터를 직접 확인해 보니 최근 분양가가 천정부지로 솟구치는 가장 큰 이유도 결국 시중에 풀린 돈의 양이 너무 많아져 전반적인 원가 관리가 불가능해졌기 때문이라고 해요. 신규 공급을 하려면 과거보다 훨씬 더 많은 비용을 투입해야 하고 이는 자연스럽게 기존 아파트의 가격을 지지해 주는 심리적 저항선을 높이는 역할을 수행해요.

 

새 집을 지을 수 있는 비용이 비싸질수록 이미 지어진 집들의 희소성은 높아질 수밖에 없고 이는 다시 매매가 상승으로 이어지는 순환 고리를 형성해요. 통화량이 꺾이지 않는 한 건설 원가는 계속 오를 것이고 이는 곧 공급 부족과 가격 상승이라는 쌍둥이 변수를 만들어내요.

 

수도권과 지방의 유동성 흡수력 차이

 

돈은 영리하게도 가장 안전하고 수익성이 높은 곳으로만 고이는 성질이 있어요. 시중에 유동성이 아무리 풍부하게 공급되어도 인구가 감소하고 일자리가 사라지는 지역의 부동산은 통화량 증가의 혜택을 거의 받지 못해요. 오히려 엠투가 늘어날수록 자산가들의 구매력은 상상을 초월할 정도로 커지며 이들은 서울 핵심지의 상급지 부동산으로 자금을 집중시켜요.

 

이러한 현상은 자산의 양극화를 더욱 심화시키는 결과를 초래하며 통화량이 늘어날수록 수도권과 지방의 가격 격차는 상상 이상으로 벌어지게 돼요. 저는 단순히 전체 통화량의 크기만 볼 것이 아니라 그 돈들이 어느 지역의 등기부 위로 내려앉는지를 세밀하게 추적해야 한다고 생각해요.

 

유동성 장세에서는 모든 집이 공평하게 오르는 것이 아니라 사람들이 선호하는 입지의 가치가 통화 팽창 속도보다 몇 배는 더 빠르게 뛰어오르는 특징이 있어요. 돈이 흔해질수록 희소한 입지의 가치는 다이아몬드처럼 더욱 빛나게 마련이고 이는 곧 신고가라는 숫자로 증명돼요. 결국 늘어난 통화량은 입지 서열에 따라 차등적으로 배분되며 부의 불평등을 가속화하는 기폭제가 돼요.

 

 

실질 유동성 분석을 통한 시장 진입 시점

 

명목상의 통화량 수치보다 더 중요한 것은 물가 상승률을 고려한 실질 유동성의 변화를 읽어내는 안목이에요. 최근 몇 년간 명목 통화량은 엄청나게 늘었지만 소비자 물가 또한 가파르게 상승하면서 시장이 체감하는 실질 유동성은 잠시 주춤한 상태일 수 있어요. 하지만 물가가 안정화되는 국면에 접어들고 통화 공급이 지금처럼 유지된다면 억눌렸던 유동성의 힘은 다시 자산 시장으로 폭발하듯 쏟아져 나올 가능성이 매우 커요.

 

저는 시장의 흐름을 읽을 때 엠투 증가율과 가계 소득 증가율을 비교 분석하며 현재의 집값이 거품인지 아니면 합리적인 수준인지를 가늠하곤 해요. 소득보다 통화량 증가가 압도적으로 빠른 구간은 자산 가격이 과대평가될 위험이 크지만 반대로 통화량이 누적되는 동안 가격이 정체되어 있었다면 그것은 아주 훌륭한 매수 신호가 될 수 있어요.

 

• 실질 유동성이 플러스로 전환되는 시점은 시장의 변곡점이 될 확률이 높아요.
• 물가 안정은 유동성이 다시 부동산 시장으로 유입될 수 있는 최적의 환경을 제공해요.
• 저는 통화량 지표가 전고점을 돌파할 때 매수세가 살아나는 것을 여러 번 목격했어요.
• 화폐의 양적 팽창은 멈추지 않기에 하락론에만 매몰되는 것은 자산 관리에 치명적이에요.
• 결국 시장의 사이클은 통화 공급의 강도와 금리라는 변수의 조합으로 결정돼요.

 

화폐 경제 시스템에서 내 자산을 지키는 법

 

우리가 살고 있는 자본주의 시스템은 끊임없이 돈을 찍어내야만 유지되는 구조를 가지고 있어요. 중앙은행이 통화 공급을 중단하는 순간 신용 경제는 마비되기 때문에 통화량 엠투의 우상향은 거스를 수 없는 숙명과 같아요. 이런 시스템 속에서 현금만 들고 안일하게 대처하는 것은 시간이 흐를수록 내 자산의 구매력이 녹아내리는 것을 방관하는 것과 다름없어요.

 

통화량 증가가 집값에 미치는 영향은 단순한 가설이 아니라 지표로 증명된 역사적 사실에 가까워요. 부동산을 투기라는 관점이 아니라 내 소중한 자산의 가치를 보전하기 위한 방어적 수단으로서 바라봐야 하는 이유가 여기에 있어요.

 

저는 매일 아침 발표되는 경제 지표들을 보며 우리가 얼마나 거대한 유동성의 바다 위에서 살고 있는지 체감해요. 파도의 높이를 정확히 맞출 수는 없어도 조수가 들어오고 나가는 방향은 통화량 지표를 통해 충분히 예측할 수 있어요. 지금 당장의 금리 한두 번의 변화보다 시중에 풀린 돈의 총량이 줄어드는지 아니면 여전히 늘어나고 있는지를 확인하는 것이 훨씬 더 본질적인 공부가 될 거예요.

 

결국 돈의 가치가 떨어지는 속도보다 내 자산이 불어나는 속도가 빨라야만 진정한 경제적 자유를 얻을 수 있어요. 통화량 엠투는 그 속도를 측정하는 가장 정교한 눈금자이며 이를 활용해 시장을 관찰하는 습관은 큰 도움이 돼요. 유동성이라는 파도를 두려워하기보다는 그 파도에 올라타서 내 자산을 안전한 상급지로 옮기는 전략이 필요한 시점이에요.

 

 

 

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